Fusie Vastned-fondsen biedt kansen voor beleggers

Het Nederlandse Vastned Retail wil via een omgekeerde overname samensmelten met zijn dochter Vastned Belgium. Eerdere overnamepogingen door Vastned Retail mislukten. De fusie biedt vooral veel kostenvoordelen en gunstigere financieringsvoorwaarden. Beursgenoten is enthousiast en ziet ruimte voor hogere koersen van beide fondsen. Het fusievoornemen tussen Vastned Retail en Vastned Belgium is volgens Vastned Retail een belangrijke mijlpaal in de strategische heroriëntatie die het Nederlandse winkelfonds twee jaar terug is gestart.

De stijgende marktrente en de afschaffing van het Nederlands fiscaalvriendelijke FBI-regime per 2025 bracht met name Vastned Retail in een zeer lastige situatie. De gemiddelde looptijd van de totale schuld van dik € 600 miljoen per begin 2024 bedroeg op dat moment nog maar 2,3 jaar. Bij herfinanciering zouden de rentelasten ruimschoots verdubbelen en de afschaffing van het FBI-regime zou ook nog eens 5-10% van het directe resultaat afsnoepen. Vastned Retail zag zich gedwongen vastgoed te verkopen om schulden af te lossen, maar de transactiemarkt staat op een laag pitje.

Beide fondsen bekeken

Vastned Retail (beurswaarde circa € 400 miljoen) beschikte per begin dit jaar over een portefeuille van circa € 1,4 miljard aan met name losse winkelpanden in hoogwaardige winkelstraten in grote steden in Nederland (43%), Spanje (6%), Frankrijk (28%) en België (3%). Vastned Belgium (beurswaarde circa € 150 miljoen) heeft zijn portefeuille met een boekwaarde van € 310 miljoen volledig in België gesitueerd. Vorig jaar moest Vastned Retail 3,2% afwaarderen op de panden, maar Vastned Belgium kende geen afwaarderingen. De beurskoers van Vastned Retail noteerde begin dit jaar maar liefst 47% onder de boekwaarde. Bij Vastned Belgium lag deze discount op 33%. Dit verschil kan vooral worden toegeschreven aan de sterkere financiële positie van de Belgen. De loan-to-value lag bij Vastned Retail ultimo 2023 op 44,4%, tegen slechts 25,7% voor Vastned Belgium (eind Q1 2024: 24,1%). De resterende looptijd van de schuld van de Belgen is met 4,0 jaar per begin 2024 ook een stuk gunstiger. Daarbij staat de portefeuille van Vastned Belgium een stuk goedkoper in de boeken. Het verschil in netto aanvangsrendement tussen beide portefeuilles bedraagt maar liefst 70 basispunten.